【S氏の目】Vol.2 海外不動産投資におけるチェックポイント
こんにちは、
【シークレットマネークラブ-和僑-】の柳田厚志です。
8月上旬、
有料サービスの『プロジェクトWAKYO』では、
WAKYO総会が行われました。
熱気ムンムンの中、２００名を超える
和僑が集い、初の生S氏の講義を堪能しました。
手前味噌ですが、
素晴らしい空間であり、
素晴らしい盛り上がりの総会になったと思います。
盛り上がりついでに、
年末にも開催することが決まりました。^^
さて、今日のS氏のメルマガですが、
前回のアジアツアー視察第１弾に続く
第２弾をお届けします。
▼前回はこちら
今回は、S氏流「海外不動産投資のチェックポイント」
を教えてくれます。
非常に実践的で、
海外不動産投資をされる方は絶対覚えるべきポイントです。
さっそくどうぞ！
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アジア視察-Vol.2 海外不動産投資におけるチェックポイント
みなさん、こんにちは、Ｓです。
８月７日の「和僑総会」では、
全国各地から、猛暑に負けない熱い熱いハートを持った、
たくさんの方々に足を運んでいただきました。
遠くは、ケニア、カナダからも。
会場に入った時、本当に感動しました。
みなさんとの出会いに心から感謝します。
短い時間でしたが、ほんとうに楽しかったです。
また、やりたいですね（笑）
―さて、今回のメルマガは、前回の続きになります。
ちょっと間があきましたが、
アジア視察vol. 2 ということで、
不動産投資家としての目線で、
海外不動産投資におけるチェックポイントなどを挙げながら、
マレーシア不動産投資の戦略を導きだしたいと思います。
あくまでも、僕の個人的な意見ですので、
こんな見方や考え方もあるのか、
という感じで読んでいただけたらと思います。
では、まず、全体の流れからいきましょう。
僕の場合、「海外不動産投資」における、
基本チェック項目があります。
どこの国の不動産であれ、
最初にチェックする項目は一緒です。
逆に言うと、
この基本チェックに引っかかる国の不動産購入は検討すらしません。
時間のムダです。
さらに、海外不動産を「先進国」と「新興国」に分けて考えていきます。
「先進国」と「新興国」では、経済状況や不動産市場の成熟度が異なり、
投資戦略が全然違ってくるからです。
この「先進国」の不動産と、
「新興国」の不動産を上手に使い分けることで、
みなさんの多種多様なライフプランに対応できる、
資産形成のための便利な“ツール”となるでしょう。
忘れないでください。
何度も言いますが、不動産は「目的」ではなく「手段」なのです。
そして、次に、個人のその時の状況や
プランに合わせて簡単に戦略を練っていきます。
投資資金に余裕がある場合、あまり余裕がない場合。
自分の居住してる国、または将来居住を予定してる国に対する投資なのか？
自分が使用する目的の不動産なのか、投資用の不動産なのか？
などなど、様々なことを考え、「出口」を想定します。
そして、最後にリスクを洗い出し、チェック終了です。
では、この流れをもとに、
どういうところをチェックしていくのか実践編です。
さっそく、いきましょう！！
（海外不動産投資 基本チェック）
① 不動産（土地・建物）の所有権。
・ 自分の名前で登記できるかどうか
② その国の社会基盤や社会情勢の把握。
・ 中国などの共産圏では、突然、法律が変わることがある
・ 政変や内戦などの紛争。政治情勢や民族間の問題をチェック
③ その国の経済環境の把握
・ 未来の不動産市場の成長の重要なポイントは、
その国の「所得」が伸びてることと「人口」が増加してることが必須条件
④ その国の宗教や、その国独特の商習慣の把握。
・ 多くの国では、自国民の権益を守るために、
外国人に対する様々な規制と、自国民優遇の様々な保護制度があることが多い
⑤ 為替や両替
・ 投資資金を、どの通貨で入れて、どの通貨で出すのか
⑥ ファイナンス
・ 言うまでもなく、現地での外国人向けローンの申請条件や金利など
⑦ 諸経費と税金
・ 不動産投資は、表面利回りと物件価格だけで考えてはいけない
・ 固定資産税やキャピタルゲイン課税、贈与税や相続税などの税金
⑧ 開発業者（デベロッパー）
・ 海外では、プレビルドと呼ばれるまだ完成前の物件を販売することがよくあるが、
この場合、開発業者（デベロッパー）をしっかりリサーチする必要がある。
開発業者が建設途中で倒産することがよくあるからだ
⑨ 内装・家具・家電
・ 海外の内装の材質や施工技術は、日本と比べると質が悪く、早く痛む可能性が高い。
１０年経てばボロボロということも少なくない。
⑩ 管理会社
・ 海外不動産投資の成功のカギは管理会社選びにかかっているといっても決して大袈裟ではない
⑪ その国に多い災害や犯罪
・ 不動産は、株や債券などのペーパーアセットと違い
不動産価格が暴落しても消失しないが、唯一、津波や地震や竜巻などの自然災害により消失してしまう
本当はひとつひとつ、
もっともっと細かく書きたいのですが、
内容が、とてもここでは書ききれる量ではないので、この辺にしときます。
詳細は『プロジェクトWAKYO』の講座の中で
たっぷりとやりたいと思います。（笑）
それくらい重要なことなんです！！
いかがでしたか？
自分で居住する場合の目線と、
投資用不動産として貸しだす場合の目線では
チェックするところが違うことに気付いたんじゃないでしょうか。
実際に現地に物件を視察に行くと、
多くの人が自分がそこに住むという目線で見てしまいがちです。
その場合、物件の外観や、間取りやデザイン、内装などに目がいってしまいます。
しかし、投資用不動産として見た場合、
物件の外観や見た目は悪く、多少古くても、内装や家具のデザインが悪くても、
収益性がより高いものであれば関係ないのです。
実際に自分が住む場合は、
少しでも良い家具や内装にしようと思いますが、
人に貸す場合は、少しでも安く、必要最低限の家具や内装にするでしょ？
このように、目的が違えば、
物件の選び方や予算も変わってくるのです。
ライフプランがないと
戦略的に投資ができない理由がここにあるのです。
続きは次回ということで。
それではまた。
S
いかがでしたか？
実はそれぞれもっと細かいのですが、
（しかもこれでもまだ基礎ポイント）
できるだけシンプルにしてもらいました。
でもこれを知っているだけでも、
海外不動産投資で失敗するリスクがものすごく軽減されますよね。
なにより、このチェックポイントに沿って
現地の業者さんにも質問ができます。
＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾
「質問ができること」
これがS氏の言うインテリジェンスです。
ぜひ、プリントアウトして、
海外投資をする場合には必ず活用するようにしてみてください。
自分的には、⑤、⑦、⑨とか盲点でした。
やはりここでもライフプランですね。
投資はあくまでも、手段。
肝に命じたいと思います。
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不安定な天気が続きますが、
体調管理をしっかりして乗り切っていきましょう！
次回はアジア視察報告のファイナルになります。
どうぞお楽しみに。
それではまた。
柳田厚志
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